Dinamika Pasar Properti Sekunder Indonesia
Pasar properti sekunder di Indonesia menunjukkan berbagai perubahan yang menarik untuk diamati. Di tengah upaya Bank Indonesia menjaga stabilitas ekonomi melalui suku bunga rendah, sektor perumahan tetap menunjukkan daya tahan meskipun menghadapi tekanan dari laju inflasi.
Berdasarkan laporan terbaru dari 99 Group, tercatat kenaikan tipis pada harga rumah seken sebesar 0,2 persen secara bulanan. Meski angka pertumbuhan ini tergolong kecil, terdapat pergeseran dalam popularitas dan anomali pasar di beberapa kota besar yang patut diperhatikan oleh investor maupun calon pembeli rumah.
Harga Rumah vs Laju Inflasi
CEO 99 Group Indonesia, Wasudewan, menyebutkan bahwa salah satu fokus utama dalam penutupan tahun ini adalah melebarnya jarak antara indeks harga properti dengan Indeks Harga Konsumen (IHK). Pada Desember 2025, inflasi tahunan mencapai 2,92 persen (YoY), naik dari posisi sebelumnya yang sebesar 2,72 persen.
Secara kumulatif, laju inflasi ini lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan Resale Price Index (RPI) tahunan nasional yang hanya tumbuh 0,7 persen. Analisis menunjukkan bahwa selama delapan bulan terakhir (April-Desember 2025), inflasi secara konsisten berada di atas pertumbuhan harga rumah seken. Bagi pemegang aset, ini berarti pertumbuhan nilai properti secara riil cenderung tergerus oleh kenaikan harga barang kebutuhan pokok, meskipun secara nominal angka harga rumah tetap berada di zona hijau.
Tangerang Sang Primadona, Jakarta Selatan Membayangi
Dalam hal minat pencarian (listing enquiries), Chief Data Officer 99 Group, Luqman Hakim, menyampaikan bahwa wilayah penyangga Jakarta masih memegang kendali. Tangerang mengukuhkan posisinya sebagai lokasi paling populer di Indonesia dengan pangsa pasar sebesar 13,9 persen.
“Aksesibilitas yang matang dan ketersediaan fasilitas gaya hidup modern menjadi magnet utama,” imbuh Luqman. Peringkat kedua dihuni oleh Jakarta Selatan (11,4 persen), diikuti Jakarta Barat (9,7 persen).
Menariknya, meski Jakarta Barat dan Jakarta Selatan berada di posisi atas, keduanya mencatatkan penurunan proporsi minat bulanan masing-masing sebesar 1,2 persen dan 0,8 persen. “Sebaliknya, Tangerang Selatan dan Depok justru menunjukkan tren kenaikan popularitas tipis, menandakan adanya pergeseran minat konsumen ke wilayah yang mungkin menawarkan value for money lebih tinggi di penghujung tahun,” papar Luqman.
Anomali Makassar dan ‘Lompatan’ Surakarta
Desember 2025 juga mengungkap fakta menarik di pasar regional. Makassar muncul sebagai bintang baru dengan mencatatkan pertumbuhan median harga tertinggi untuk dua segmen ekstrem sekaligus. Masing-masing Tipe Kecil (≤60 meter persegi), naik fantastis 12,9 persen (YoY) dengan median harga Rp 675 juta, dan Tipe Besar (≥251 meter persegi) yang tumbuh 11,1 persen (YoY) dengan median harga menyentuh Rp 5 miliar.
Sementara itu, di segmen rumah menengah (luas 61-90 meter persegi), Surakarta memberikan kejutan dengan lonjakan median harga sebesar 41,7 persen (YoY) ke angka Rp 850 juta. “Lonjakan ini diprediksi akibat masifnya pengembangan infrastruktur dan daya tarik investasi yang mulai bergeser ke jantung Jawa Tengah,” cetus Luqman.
Suku Bunga BI: Angin Segar yang Tertahan
Di sisi makroekonomi, Bank Indonesia (BI) mempertahankan suku bunga acuan di level 4,75 persen pada Desember 2025. Jika ditarik garis ke belakang, BI telah bersikap cukup akomodatif dengan menurunkan suku bunga secara bertahap dari 6,25 persen pada akhir 2024 hingga menyentuh level saat ini.
Kebijakan moneter yang longgar ini diharapkan menjadi stimulus bagi sektor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di awal 2026. Namun, melambatnya suplai sebesar 1,0 persen (MoM) di akhir tahun menunjukkan bahwa pemilik properti cenderung bersikap menunda penjualan hingga momentum pasar lebih bergairah di kuartal pertama tahun depan.
Proyeksi 2026: Selektivitas adalah Kunci
Memasuki tahun 2026, pasar properti diperkirakan akan bergerak lebih sehat namun selektif. Perlambatan harga di kota-kota yang sebelumnya agresif seperti Yogyakarta yang hanya tumbuh 0,9 persen pada Desember setelah sebelumnya sempat menyentuh 10,9 persen, menunjukkan adanya titik jenuh harga.
Di sisi lain, Bekasi dan Denpasar tetap menjadi hotspot dengan pertumbuhan harga tahunan yang konsisten di kisaran 2,4 persen-2,5 persen. Untuk itu, investor perlu memperhatikan kota-kota dengan pertumbuhan harga riil yang mampu mengimbangi inflasi.
Penurunan suku bunga BI menjadi momentum emas untuk mengunci fasilitas KPR sebelum adanya perubahan kebijakan makroprudensial lainnya. Tahun 2026 akan menjadi panggung bagi kota-kota satelit dan kota besar di luar Jawa untuk membuktikan apakah mereka mampu mempertahankan momentum pertumbuhan di tengah bayang-bayang inflasi nasional.
